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一是基礎設施短板多。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前全國共有老舊小區(qū)近16萬個，建筑面積約40億平方米，涉及居民超4200萬戶，約占全國存量住宅的12%。處于社會治理末梢的老舊小區(qū)，很多基礎結構和建筑功能還停留在上世紀八九十年代水平，大多數(shù)軟硬件設施老化嚴重，已無法滿足居民居住和生活需求。例如，部分小區(qū)入戶給排水管道銹蝕嚴重，跑冒滴漏現(xiàn)象普遍；有的小區(qū)供電線路陳舊老化，配電設施超負荷運轉(zhuǎn)，存在較大安全隱患；還有大部分小區(qū)5-6層的樓房沒有電梯，缺乏無障礙設施，給居民上下樓帶來諸多不便。

二是公共服務功能弱。對老舊小區(qū)服務功能的提升完善，是滿足居民對美好生活需要的一個重要方面。由于建造年代較早，老舊小區(qū)普遍存在相關配套設施不足、公共服務功能缺失等問題。例如，大多數(shù)老舊小區(qū)沒有停車設施，對社區(qū)商業(yè)服務缺乏系統(tǒng)考慮，導致人車混雜現(xiàn)象普遍，居民出行和生活不便；不少老舊小區(qū)內(nèi)雨污分流設施缺乏，垃圾分類收儲設施也不完善；由于小區(qū)內(nèi)公共場所面積有限，導致滿足居民網(wǎng)上購物需求的郵政快遞末端綜合服務站、智能信包箱、智能快件箱等配套設施嚴重不足。

三是小區(qū)智慧化水平低。在老舊小區(qū)建設之初，信息技術相對不發(fā)達，各類配套設施的智能化、智慧化水平較低。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，原有的各類生活配套設施已無法滿足居民安全需要和基本生活需求。特別是在社區(qū)治理和安全保障、重大災害及疫情防控、居家健康和養(yǎng)老服務等方面，對智能化和智慧化的改造需求更加迫切。例如，很多老舊小區(qū)缺乏人員和車輛出入口管理系統(tǒng)，小區(qū)監(jiān)控和安防設施不健全，物業(yè)管理系統(tǒng)不規(guī)范，社區(qū)服務平臺功能不完善，智能快件箱、智能信包箱嚴重不足等等。

老舊小區(qū)改造是在現(xiàn)有基礎上“提檔升級”，既要將居民的“美好居住”放在首位，又要與城市規(guī)劃相結合，同時需要做好多方統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、積極籌措資金，在具體的實踐中涌現(xiàn)出諸多難點堵點。

一是政府負擔過重，居民存在等靠思想。對于大部分老工業(yè)城市來說，一方面老舊小區(qū)數(shù)量多，政府財力比較有限，老舊小區(qū)改造投入十分龐大。另一方面由于歷史原因，居民受“福利制”思維長期影響，存在“單位制”大包大攬的依賴意識，普遍認為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用著急、不用擔心更不用花錢，缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的基本意識。

二是居民需求多樣，各方平衡難度較大。從住戶自身狀況來說，老舊小區(qū)居民構成比較復雜，不同年齡、家庭結構、經(jīng)濟狀況的人群聚集在一起，改造需求各有不同。另外，除了自身居住之外，由于許多老舊小區(qū)所處位置優(yōu)越，其中不乏黃金地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯，業(yè)主購房目的還表現(xiàn)在投資增值上，很多住房處于閑置或者出租狀態(tài)，這些都導致住戶對于小區(qū)改造需求的差異性和復雜性。

三是責任意識缺乏，影響總體改造效果。在各地老舊小區(qū)改造指導意見出臺之前，部分城市也進行了一些整體或局部的小范圍改造，取得了一些成效，也暴露出不少問題。例如，有些小區(qū)供熱管網(wǎng)改造時，施工方到處挖坑，小區(qū)環(huán)境受到較大影響。而道路挖掘后，在覆蓋沙土沒有夯實的情況下，覆蓋瀝青，鋪設道路，導致道路出現(xiàn)塌陷。另外，一些老舊小區(qū)進行樓道內(nèi)管線改造后，管線四處散落，無人問津。這些問題暴露了施工方責任意識的缺乏。

四是物業(yè)關系不順，改造效果難以維持。目前部分老舊小區(qū)還存在房改房、承租房、回遷房、商品房等多種房屋產(chǎn)權形式共存的局面，形成了較為復雜的所有權結構，產(chǎn)權界定模糊不清，增加了小區(qū)改造的難度。另外，有的產(chǎn)權單位逐步消失，而相應的物業(yè)改革卻沒有及時跟進，物業(yè)服務和收費都無法統(tǒng)一，造成老舊小區(qū)物業(yè)難以提供必要服務。老舊小區(qū)改造完成后，如果物業(yè)管理方繼續(xù)缺位，就會導致改造成果無法維持，造成人力和資金的浪費。

一是政府主導，社會參與。政府在老舊小區(qū)改造過程中，應發(fā)揮政府主導作用，加強對老舊小區(qū)改造工作的指導，加大中央財政資金對改造項目的支持。考慮到老舊小區(qū)的改造往往和城市，特別是老工業(yè)城市的更新改造和開發(fā)建設同步進行，建議在中央其他有關專項中，結合城市功能調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，進一步安排相應補助資金予以支持。在積極發(fā)揮政府主導作用的同時，針對老舊社區(qū)在養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、等社區(qū)專項服務設施的改造建設需求，可在充分挖掘相關可能收益來源基礎上，通過建立相應的投融資模式和后續(xù)長效運營管理機制，積極吸引社會力量參與。

二是需求導向，提升品質(zhì)。老舊小區(qū)改造要以需求為導向，通過改造補齊必要的功能短板，提升社區(qū)生活和服務質(zhì)量。在此過程中，積極吸收借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗。例如，新加坡的鄰里中心，圍繞居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”服務；浙江省德清縣鄰里中心構建鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）、小區(qū)“幸福鄰里”三級平臺，通過整合“碎片化”社區(qū)服務設施，拓展社區(qū)公共服務空間，打造“一公里服務圈”。參照這些成熟模式，在老舊小區(qū)改造中考慮增加必要服務用房，作為建立“養(yǎng)老中心”“養(yǎng)老醫(yī)療護理站”等機構和公共活動場所。

三是智慧助力，安全便捷。一方面抓住國家鼓勵開展以5G、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為代表的新型基礎設施建設的有利時機，另一方面加快彌補此次新冠疫情暴露出社區(qū)作為社會治理末梢在響應突發(fā)公共事件、維護社會安全穩(wěn)定等方面存在的短板，老舊社區(qū)的改造工作應積極借助新技術、新手段，推動以移動互聯(lián)網(wǎng)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術為載體的智慧社區(qū)建設，包括構建基于智慧城市的社區(qū)安防系統(tǒng)、方便居家養(yǎng)老的智慧出行和應急呼叫救助系統(tǒng)等。同時，要立足實際，量力而行，合理制定改造方案，以實現(xiàn)治理安全化，管理現(xiàn)代化，服務多元化，運營便捷和可持續(xù)化等為基本目標。

四是陽光透明，加強監(jiān)管。在老舊小區(qū)改造過程中，政府各部門要通力合作，加強溝通，保證改造內(nèi)容、規(guī)劃設計、施工組織等公開透明。在項目開始初期，規(guī)范市政改造工程投資核定方式標準，制定規(guī)范合理的招標流程，真正選拔資質(zhì)佳、施工質(zhì)量好的企業(yè)來承接改造工作。在項目工程建設過程中，對于承接任務的施工主體，要進行階段性監(jiān)督，做到工程質(zhì)量、安全、工期相統(tǒng)一，確保施工單位按時、保質(zhì)完成任務。對于改造后的小區(qū)維護管理，要在理順責權關系、明確管理辦法的基礎上，加快建立健全社區(qū)物業(yè)長效管理機制，確保老舊小區(qū)改造后實現(xiàn)可持續(xù)地管理和運營。